自稿件发稿日获悉,平凉路社区街道动迁办事人员释放消息称:2017年1月13日前,要将街坊上所剩住户“弄清爽”(清理掉),意味着一块难产十年的土地,“被迫切”需要以“净地”的身份重回北外滩。
// 作为新老政策衔接的2、3街坊 //
《八埭头》楼企显示街道景观为马头墙,远景为农田,呈现刻奇化的牧歌意象。(来源:楼盘官网)
1900年前至建国后半个多世纪,杨树浦路沿江与八埭头分布大量工厂、广式里弄,分散农田,本地房、棚户区。这个生活世界里活跃着产业工人、本地人的身影。但在平凉路2、3街坊B地块“八埭头”楼盘文案显示,它属于开国领袖,“在八埭头获悉诺贝尔奖消息”的过客爱因斯坦以及未来生活在城市“头等舱”的“城市名流”。
位于八埭头的平凉2、3街坊曾是杨浦区第一块“毛地出让项目”。2004年12月30日,《上海市国有土地使用权出让合同》(沪房地杨(2004)出让合同第110号)及及其附件《上海市杨浦区大连路东平凉路南通北路西杨树浦路北(2、3街坊ABC块)地块国有土地使用条件》显示,上海市杨浦区房屋土地管理局与上海集伟投资发展有限公司和锺伟房地产开发有限公司签署土地使用出让合同,“地块总面积104724平方米”,“应缴政府土地使用权出让金1,8481,2753元”“乙方在土地使用期限内应每年向是土地费管理中心缴纳每平方米土地面积壹元人民币的土地费”。
出让合同还提到,根据一份“68号文”,“同意乙方免缴上述土地使用权出让金”。
之后平凉路2、3街坊启动拆迁,推进1年多告停。A地块527户签约,B地块公余里等陆续动迁完毕,据居民提供线索,前者动迁房为宝山石太路(离杨浦25公里,离太仓浏河12公里)、奉贤以及浦东区域,后者迁往龚路、曹路等地。但地块究竟为何停滞,“资金链断裂”是一种笼统而普遍提法。
而这份印发于2001年的“68号文件”亦有内容与2、3街坊居民相关,却并不为其所知。
这份由上海市建设局、上海市城市规划管理局、上海市房屋土地资源管理局、上海市住宅发展局印发《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》(沪建城[2001]第68号)提到“探索鼓励动迁居民回搬的新机制”,提到“市民参与”,“在动迁安置上,实现以异地实物安置为主向鼓励原地原区域有偿回搬和多种安置方式并存转变。”
查阅网络可知围绕 68号文件曾引发众多拆迁矛盾。建邺里居民听闻“区里说原有居民享受有限购买权”但担心买不起(《上海商报》,2004,周健)、徐家汇天钥桥路北赵巷“教师楼”(《21经济报报道》,2004,沈浪),甚至还有周正毅案件内的“东八块”案件。
十多年间,土地政策发生一系列变化。国有土地“毛地”出让政策被明令限制。旧区改造,从动拆迁到土地征收,主体发生变化。从傅剑锋的《上海麦其(琪)里拆迁区纵火案调查》(南方都市报,2005)到“居民兴高采烈称赞政策透明”,见诸报端的报道语境也更微妙。
十多年间,上海房价高企。2003年国家统计局《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》指出“上海市的平均房价达到5118元/m2”。2016年,距北外滩平凉2、3街坊不足1公里,原地块部分为国营单位的“裴丽甲第”尚未开盘,已有相关看房人士称该盘预售均价为9~10万,并称“毗邻八埭头,欲冲击15万/m2”。经售楼热线确认均价为16万/m2。
上述“八埭头”楼盘即为2、3街坊B地块,十年间唯一有建设推进的区域。
上:“平凉西块”大规模旧改以街坊连续推平的方式展开,或会深度影响杨浦未来的城市景观、人群构成,在价格洼地与历史记忆的问题上形成迭代之势。(图片来自微信公众上海楼典)
下:该街坊开发的楼盘试图以历史符号为土地价值增加权重,但“八埭头”与“英式园林”划上等号的同时,历史信息也遭到丧失与篡改。图:袁菁。
“中诚信托”官网《2013上海北外滩锺伟房地产项目集合信托计划A类优先级信托受益权募集说明》显示,“B地块定位为一线江景高档住宅区,主要面向跨国公司驻沪高层管理人员、陆家嘴金融企业高层管理人员以及其他兼具居住与投资需求的高收入人群。”此地块作为“贷款项目地块”,募资不超过1.5亿元。
该高档江景房已建毕,据称其开盘计划被“压”,因A、C地块动迁尚未结束,位于地下的高档会所目前已半公开地投入使用。原计划于2014年年中完工的另2栋住宅楼仍在施工。
2014年7月或因动迁启动,该信托计划发布提前终止说明。
上两图均来自《2013上海北外滩锺伟房地产项目集合信托计划A类优先级信托受益权募集说明》。
2、3街坊区位及其周边区域功能规划(左图)官网称根据规划,2、3号街坊将建设约70万平方米集商、住、办、休闲于一体的大型建筑群,分A、B、C三块。B地块项目已建成1栋高档宅楼和地下会所。另有2栋住宅楼在建。C 地块规划建设二栋酒店式公寓、一栋甲级商务楼、购物中心、联合会所和“万博园”。
平凉2、3街坊以杨浦第一宗“毛地出让项目”始,以“研究如何做好动拆迁和房屋征收新老政策的衔接”为转捩点。
2012年市规划国土资源局、市建设交通委、市住房保障房屋管理局发文《关于本市旧区改造中“毛地出让”地块处置若干政策口径的意见》订立“一地一策”,加快旧改“毛地出让地块处置”,涉及诸多政策口径:“延长《房屋拆迁许可证》期限,由受让人继续实施地块动迁和开发。”“由房屋征收部门实施征收,在形成净地条件后,由受让人开发建设。”“允许变更开发建设单位”等。
,上海市城乡建设和交通委员会主任汤志平“受市政府委托,,谈及“毛地出让”融资渠道“分类指导处置”。
“对改造资金可以平衡的地块,督促开发企业尽早改造;开发企业实力不够的,由企业或政府牵线‘搭桥’,引进有实力、有意愿的大企业接盘;对继续拖延的开发企业,启动解除土地使用权出让合同程序,收回土地使用权后由政府实施改造。三是探索融资办法。对部分已经取得土地使用证的地块,在房屋征收中时采取二轮征询制,当第二轮征询居民签约率达到85%以上时,土地使用权可用于抵押贷款。”
2014年6月《杨浦时报》将该街坊的拆迁(旧改)工作视为“变成一条可复制的、被推广的用来破解‘毛地出让’地块瓶颈的新路子。”2014年10月东方网称,2、3街坊得到“国家开发银行总行的85亿元贷款授信额度批复”。
据居民委托律师调取的房屋拆迁许可证显示,十多年间锺伟、集伟房地产开发公司始终作为开发主体。2007年项目建设中的“临时绿地”转为“商业办公”。拆迁实施单位前后参与、更换5家以上。2015年,以锺伟房地产公司等开发,联合波特曼、上海商城联合管理。波特曼是否有股权尚不清楚。但面朝杨树浦路八埭头巨幅“广告”下方有一行小字:图片文字仅作说明作用,不构成双方买卖合同内容,一切以政府最终审批文件为准。
// 动迁中的工人 //
B、C地块接壤处,东向(上图)与西向(下图)景观。上图为楼盘墙体招贴,以工人、卡车等意象与八埭滨江。普安养老院原为明光仪表厂,据称该厂国资百万出售作养老院。本次动迁开价上亿元,居民认为这种举动造成“国有资产流失”。下图为已经拆除的1979年左家宅区域“旧改”的2栋工房。(图:袁菁)
以“大杨浦”自称,1990年代城市转型经历阵痛,“下岗工人数不清”。再就业研究一度成为政策“显学”。2003年上海“下岗安置”办公室撤销归入“就业安置”,成为“第一个百万下岗工人消失的城市”(《中国经济周刊》,2008)。
采访中“工人”身影再次浮出地表,在姻亲与代际承袭中纵横:朱振芳父亲与伯父曾是黄浦码头工人,自己是上海公交八级技工,兄长和儿子们曾任职于上钢、上海铜带厂、乳胶厂;沈沛忠妻原为国棉十二厂会计,其为上海船厂舾装工程师,父母原为亚浦尔灯泡厂(即亚明灯泡厂前身)工人,其子原为上海电炉厂设计;张坤荣为沪东船厂职工,妻子为国营商店员工。
1977年,左家宅(本地房)、“八间头”(如意里)、“302弄”、“昆山里”因地势低洼、易内涝而完成“旧改”,多数居民当年“自找出路”借住在亲戚邻居家,“当时也有邻居不肯找,单位直接分配江浦路许昌路,也是就近安排”,上海船厂舾装工程师沈沛忠回忆。
原有土地经过整合,集中成为“杨树浦路471弄”,改造作为“样板”得到报道。
“我们在外面住了2年,1978年年底搬回,除工房外,变化不大。”沈工说。同时搬入的还有沪东船厂的张坤荣、。工房与周边构成了一种拼贴关系,邻里亲密,并无门禁。多年前清晨4点,张坤荣出车回来看到有窃贼正在撬门,大喊起来,不想后面望风的上来就抄家伙,上唇豁开,至今留一短疤。
传出拆迁的2004年,张坤荣已从沪东造船厂下岗10年。尽管手持特殊工种证,为方便照顾家庭,选择出租车行业。回忆停滞十年,感慨“大家好像都淡忘掉动迁的事情了”。在这间36.8平方米的一室半户,他送走老父母,将女儿供上大学,与妻相携,“不富裕,却也平平淡淡。”
今天,2、3街坊距杨树浦路地铁站和大连路口不过5分钟,但过去几十年间,居民早已对此位势形成认同:20多条公交,离提篮桥相去10多分钟路程。解放前,年幼的朱振方还在“渔码头”眺望对面黄浦码头的剪影,听“杭育杭育”的码头号子。解放后,沈明瑜想去城隍庙也是走水陆的——从秦皇岛码头摆渡到浦东,再从浦东摆渡到十六铺。贯穿1950年代至1990年代,杨树浦路“出行大数据”尤以工厂交班为明显特征,人群如潮汐涨退,多数时间较为安静。一坊之隔的平凉路方便热闹,正是八埭头的商业节点。
张坤荣曾在固定周期看到戴着小白帽子的,直到景星路的清真寺拆迁(《上海宗教志》提及其曾称“苏北回教堂”并有其迁移、合并扩建历史的描述)。2014年征收开始,他发现妻子陈国妹惶惶不安,告诉丈夫“骇强拆”——陈在丈夫下岗后半年内也下岗了。其履历简单,一如其人:从海宁路大象食品商店调至通北路平凉路“十八五金商店”,因临青路“十七五金商店”倒闭下岗,连最后那笔工资都没有拿到。
尽管张坤荣安慰她,但强烈的不安下,陈到找拆迁办打听,不想因“外来刺激”引发脑梗,大笔医疗费不断产生。张坤荣在征收过程中虽据理镇定,却也渐渐消瘦,远远走来,像一个“大”字。在采访中因担心其神智糊涂的妻子会出门走失,一度用侄子处借用的普桑尾顶住家门。
景星路C地块内一栋私房与在建楼盘。(图:李丹)
2016年8月,,一度引发争执,居民随即拨打110。“侬讲气人伐,老人刚发到一枚抗日战争胜利勋章,动迁公司和保安却无法无天”。
之后某天,谭家遭到“突击”。谭华珍媳妇回忆当日上午10点,80多岁老爷子“下楼买东西,不在家”。动迁组约谭家去“谈谈”,因后者对泗泾一套产权调换房面积不合心。
“结果直接把我押在车子上。上午10点押到下午4点,抛在马路边。一个驾驶员,两个女人。‘你们啥地方额’。不响。‘你们绑架’。不响。我要下车。不许。打电话。抢走。开车门,不给,我真是发老急,把车门把手都扳坏了。手也乌青掉了。老公在另外一部车子里。”
“回来路上我叫了部差头,打电话跟家里人报平安。差头司机听我讲,吃惊地搭闲话。
‘啊?强拆,真的有这种事情的啊!’
‘是啊,我不经历我也不知道’。
“不经历真的不知道这种事情。房子封起来。没有人再找我们。旅馆里住了2天。东西去了哪里,连张单子都没有。”
、事故灾难、公共卫生事件或者社会安全事件等突发事件,行政机关采取应急措施或者临时措施,依照有关法律、行政法规的规定执行。”第54条规定“行政机关申请人民法院强制执行前,应当催告当事人履行义务。催告书送达十日后当事人仍未履行义务的,行政机关可以向所在地有管辖权的人民法院申请强制执行;执行对象是不动产的,向不动产所在地有管辖权的人民法院申请强制执行。”
这次强制搬迁也波及到了同一楼面的沈家,当听到楼道吵闹,户内乒乓,沈家老父母急电儿子,儿子沈明瑜闻讯前来,却被多名保安制止上楼,情急下他打了110,一个小时后才上楼见到了面孔煞白的老父母。
// 动迁生效是否合理 //
动迁造成了平凉路商业节点的衰弱,日常消费功能已移至扬州路。(图:袁菁)
2014年6月11日平凉2、3街坊评估价格为27325元/m2。系数标准分2种,工房1.98,其他1.54。据房天下数据监控中心统计显示,杨浦6月住宅成交价格为44000元/m2。律师调取资料,临近怀德路366弄的交易价格为66400元/m2。
《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)第十条规定“房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。” :“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”
与十多年前相似,本次拆迁(旧改)大量产权调换房与在25公里外。某住户协议安置房位处杜航镇盐铁塘路,一步之遥外为黄浦江下游,同江不同段。北向为农田景观,“李家宅”“后姚宅”——恰似罗苏文《高廊桥纪事》所描绘的1930年代公共租界与华界接壤处的长阳路杨树浦港桥一带,那时长阳路北边是“东王家宅”、“西王家宅”。
因历史遗留问题所致,动迁旧改中存在评估不合理。
该地块内私产比例较高,解放后经历产权变化。早年为荒地、河浜、棚户等混杂地块,1966年经历“自助公建”成为相对整饬的“三埭头”(即三排形制规模类似的房型),由私人向国家贷款,完成翻建。
朱振方原为上海公交公司八级修理工,其父原为黄浦码头工人在1940年来沪即落脚此块“青口帮”乡缘聚集地。朱家原住房面积约有40平方米以上。、“提高地皮利用”名义,朱家“让出”一部分土地。通过厂里贷款,朱家花费760元,前后1年多时间完成建造,产权属私。“公建”至第三埭,多为苏北籍工人,条件困难,“这些工人在解放后进了国营运输公司成为汽车工、装卸工”,第三排房屋产权为“公房”。
“变成公房倒是好事”,形制雷同的第三埭约6平方米的阁楼计入动迁面积。朱妻候阿姨曾是江浦路街道医院医生,称因自家的6平方米阁楼面积,福利分房也“被压牢了”。
根据《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉若干具体问题的意见通知》(沪房管规范征[2012]9号)第6条规定“相关批准文件未记载建筑面积,或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋,以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准”。
左:该街坊内居民称这栋房与犹太人有关,但基本已动迁完毕;右:近大连路一栋门上贴有白纸,提示“保留”等相关信息的建筑物内楼梯。(图:李丹)
当年“原拆原还”,今日快速大规模的拆迁难除居民“驱逐”之感。
官方微信号杨浦阳光征收(ypygzs)以进度记录动迁旧改的时间节点。因地块巨大,B块已动迁完毕,仅有A与C地块,并将C分成C1、C2地块。
《平凉2、3街坊签约工作时间表公布》提示9月7日为预签约,9月12日为正式签约。根据其官微微信10月10日公布显示该街坊动迁的法定生效比例为85%。
2014年9月11日,居民收到杨浦区旧改指挥部连续2条“敦促”。
“平凉2、3街坊A块截止9月10日晚共预签约453产,签约率达到54.51%”
“A地块签约率60.17%”。“请大家抓紧在12日21:00点前签约……房源一次性公开,公平摸号,按序选房,先选先得,选完为止。”
9月12日就是一个心理博弈节点,焦急与镇定进入胶着阶段:第二轮签约率尚未达标(85%),但9月13日选房已如期开展。本次动迁房源分布华新镇、泗泾、新场镇等远郊,区内房源1000多套。很多居民认为这种提前摇号选房的做法损害了当时还没有签约者的利益。
之后几天签约率的通报充满拉锯意味,更值得注意的是9月12日与9月17日,A地块与C地块的签约率“合二为一”笼统为“总签约率”:“平凉2、3街坊总签约率已经突破70%”“平凉2、3街坊总体签约率为76.22%”。直到10月10日晚,两街坊签约率再度分开:“10月10晚随着A地块签约率突破85%,平凉2、3街坊A、C地块两块签约率均超过了85%的法定比例。
多位居民提出动迁(旧改)后期,动迁组一再表明“先搬离,再签约”,以及拒绝居民看区内房源。“房子不是萝卜,青菜啊”,某产权分配房仅有一户的居民表示自己只是想看一下房型、朝向、楼层。但动迁组称“那边都是成熟小区,不方便,你在外边看一下好了。”
陈和清所居住的为2002年购入的产权房。“我想去看,不同意。动迁公司不给我挑选。他就说,你先搬,再签约”,他说,“其实老百姓一般不会奢望得到自己拿不到的东西。我当时选择买下此地的产权房,原因也很简单,最喜欢的地方就是离黄浦江近。我原本住在白渡桥那里,生活已经养成靠近浦江的习惯,所以很想留在江边。”
,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。”
、锺伟开发有限公司、上海桥盛拆迁有限公司尚有临时安置补助费没有结清。
、县做出房屋征收前,应该按照有关规定进行社会稳定风险评估;作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户专储、专款专用”。
左:居民收到的短信;右上:微信号公众号杨浦阳光征收(ypygzs)推送截图;右下:。
沈工用习惯性的绘图分析手势不断敲击桌面,问“他们到底有守法啊?”
这个老工程师有典型的老知识分子气,从长相,语气到思考方式。一讲起“阿拉国家”时语气吃重,眉头紧蹙,家国忧愤致其情绪波动,,他接近半盲的右眼黯淡下来,向后轻倒在椅子里。
沈明瑜称老父亲60岁退休前夕,让贤了“国家评的高工职称”。退休后上海船厂接到“10条船”希望他回来带带中青年“把把关”,待所有船交付后70岁正式退岗。但这番叙述随即被沈工打断,他语作平静道“我得了绝症了”。
面对残酷真相本身,无人裕如应对。仅从社会资历、职业身份看,沈家条件理应尚可。但事实上,鲜有家庭在家有病患情况下从容置业;同时出于对既有生活环境习惯和居高房价,沈家也未作出置业安排。
动迁过程中,老龄人群是动迁脆弱一环。子女往往因工作或职务在身,无力兼顾进程各环节,老年人也希望不要影响子代发展,有下岗打工子代家庭更是如此。但限于老年人上网不便,消息通路少,依附性强,动迁过半已身心俱疲。但他们不知未来要面对的还有地处远郊的房源,医疗条件诉求矛盾尤其突出。一波接一波,几乎难以承受。
沈工与妻子无法离开杨浦区相关定点医院。1年半内,陆续搬走的居民始终回杨浦看病。中老年人对医院“如数家珍”:距该街坊1.8公里内有杨浦区中医医院、岳阳中西医结合医院(杨浦分院),3.5公里内有浦区中心医院。3公里内虹口第一人民医院。842路直达五角场长海医院。
“阿拉爸爸的大病医保在新华医院。每周四定期化疗。阿拉姆妈侬看看还好,可是心脏衰弱,要经常跑眉州路中医院”,沈瑜明坦言。82岁朱振方听后感同身受“高血压心脏病,阿拉3天开一次药。”
,被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”随着上海城区迅速扩张,究竟几公里、哪环区域为“就近”。但无论如何配套不完善的调换房,对年迈的沈工等不合适,也不公平。
三十年前,国棉十二厂担任财务处会计的沈妻,大步流星沿着杨树浦路回家,因为离家近,18路的2分钱车费都省了。,三班都要发,钞票票面小。还要用卡车去装”,她有时也加班到深夜,尽管工作忙碌,丈夫沈沛忠也会将夜饭孵在草窠子中,去接她落班。他们看着下夜班的纺织厂女工翻班,人流如潮水,9棉,17棉,19棉,5帆(布厂),“17厂最晚,凌晨1点钟啦,年纪轻啊落班都不觉得吃力,大家一起真闹猛啊!”沈家姆妈讲。
自稿件发稿日获悉,平凉路社区街道动迁办事人员释放消息称:2017年1月13日前,要将街坊上所剩住户“弄清爽”(清理掉),意味着一块难产十年土地,“被迫切”需要以“净地”的身份重回北外滩。
,他们真的当没听见?”居民大骇且惊。
微信统筹:李娟
作者:袁菁
编辑:屠菡
现 场
文物被奇袭外,风貌保护街坊安康苑还在经历什么?
长按识别二维码,
下载《城市中国》iPad App
《城市中国》
城市智慧
与中国俱进
长按识别二维码
关注微信公众号
微信公众号 | UC_urbanchina
豆瓣 | site.douban.com/urbanchina/
微博 | @城市中国
官网 | www.urbanchina.com.cn/
电话 | 021-65982080(8027)
邮箱 | 00urbanchina@vip.163.com
点击底部菜单栏,阅读历史文章
点击 阅读原文 进入微店购买杂志
友情链接